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美国购房指南(5)-Short Sale & Foreclosure

image大家开始看房的话可能经常会看到这两个词,Short Sale 和 Foreclosure,这类房子的价格通常要便宜不少,如果能花更少的钱买到满意的房子这对于买房人来说绝对是件好事,可是又有句话叫做“便宜没好货”,有人又担心便宜房子会有问题。那么Short Sale和Foreclusre的房子真的都是有问题的吗?这一章我们就详细介绍一下这两类房子以及买这两类房子所面临的问题。

Short Sale 的中文翻译不少,比如短售,赔钱出售,降价出售等,个人认为翻译的都不是很好,所以在这篇文章里我还是使用英文Short Sale。Short Sale是指房屋以低于其所欠的银行贷款的价格出售。举个例子,房主从银行贷了50万买下了一栋房子,可是经济不好房市低迷,现在市场上类似的房子只值40万了,房主又没有能力继续偿还50万的贷款,于是跟银行商量说我能不能以40万甚至于略低于40万的价格把房子卖掉,卖的钱全部给你,你就不再追究我的债务了,这就叫Short Sale。因为如果sale成功,银行是要赔钱的,所以这个sale是Short的。可既然会赔钱,那银行为什么还要同意Short Sale呢?因为对于银行来说,如果能把房子short sale掉,至少会收回大部分贷款,总比搞一笔烂账要强。一旦不能short sale,房主又付不起房贷,那银行只能把房子强行收回,进行foreclosure。Foreclosure是银行非常不乐意看到的,一方面foreclosure的成本比short sale要高很多,而且过多的foreclosure是影响银行信用评级的。而对于房主来说,short sale对其信用的影响远小于foreclosure,还能甩掉债务。所以short sale对于银行和屋主来说是件双赢的事情。

image可并不是所有的房子都能short sale掉的,另外还有些屋主看付不起贷款就直接拍拍屁股走人,那么银行就只能进行foreclosure了。其实严格来讲foreclosure是个法律过程,应该翻译为取消赎回权。这一法律过程又分为几步,比如我们刚才提到的short sale其实就是一种pre-foreclosure。但对于我们买房人来说关心的其实是foreclosure的房子,也就是被银行强行收回的房子,很多地方把这种房子翻译为法拍屋。这类房子因为会被拿去拍卖,所以经常会以很低的价格卖掉,很多人认为这是个抢deal的好时机。但是对于初次买房的人来说,一定要慎重,因为这里面的水实在很深。

imageForeclosure的房子是银行强行收回的,屋主被扫地出门,经常是怀恨在心,很多人走时把房子能拆的拆能砸的砸,有人还会在墙上砸几个洞写些脏话来泄愤。而且经过漫长的foreclosure的流程,房子经常是空置了很久,所以foreclosure的房子状态往往都是非常差的,要想重新住进去,需要大量的金钱和精力去维修,而对于新手来说,可能并没有数你要花多少钱来修房子,也许你省的钱都得赔进去修房子也有可能。而对于状态好又便宜的房子,往往也是那些倒房人的目标,他们都是手里拿着大把现金来抢房子的,跟他们抢胜算实在是不大。

而与foreclosure相比,short sale的房子状态通常要好很多,因为屋主一般仍住在房子里,房子的状态至少是可以住人的。但Short Sale最大的问题是时间。Short sale不像普通的房屋销售,屋主同意了就可以卖,这里还牵扯到另外一方——银行,必须得银行同意了才行。前面也分析过,一般来说银行是会乐意short sale的,但是你得等银行批准。一般来说这个过程需要几个月,当然我也听到过两周就批的,但那属于rp大爆发,可遇不可求。对于买房自住的人来说一定要考虑好这个时间问题,看你能否等得起,万一银行不批你有没有back up的方案。还有一个问题就是因为short sale拖的时间比较长,有些agent是不愿意做的,而有些agent是专门搞short sale的,所以如果你打算买short sale的房子,一定事先跟你的agent沟通好,看看他/她是否乐意帮你买。

Short Sale 和 Forclosure 对房子Owner的影响:

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请看:

美国购房指南(1)-买房的准备工作

美国购房指南(2)-购房时机

美国购房指南(3)-看房

美国购房指南(4)-房屋经纪人Realtor/Agent

待续…

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