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美国购房指南(4)-房屋经纪人Realtor/Agent

image在美国买房卖房,有一个很重要的角色,就是房屋经纪人,学名是Realtor,大家一般都称他们为Agent。绝大部分的买卖都会有两个Agent,一个是代表卖家给卖家服务的Seller Agent,也叫Listing Agent,一个是代表买家给买家服务的Buyer Agent。我们要讨论的是在美国买房,那就重点介绍一下Buyer Agent。

在国内买房大家一般都是直接奔开发商去了,即使买二手房,大家也更希望能直接找卖家买而不通过中介,因为很多中介的名声确实不好,而且通过中介的话,还要交一笔中介费,所以大家都不怎么喜欢中介。但是在美国,绝大部分人买房时还是要找buyer agent的。而且建议大家一定要找buyer agent。

建议大家一定要找Buyer Agent的原因最重要的一点就是帮你省钱。跟国内的中介不一样,美国的Agent的费用是不需要buyer出的,无论是Buyer agent还是seller agent,他们的commission都是卖家出,一般是房屋成交价的2.5%-3%,所以对于buyer来说,你找agent是绝对不用付费的。不仅如此,由于现在Agent竞争激烈,为了吸引客户,很多Buyer Agent还给rebate,尤其是在华人圈里,基本都给rebate,就是他们把挣到的commission的一部分返给buyer,这种倒贴钱的Agent不用白不用对吧。

美国也并不是只有二手房,也有很多新房在建,那么如果买新房的话,能否像国内一样找开发商买而不通过Agent呢?答案是你更需要找一个Buyer Agent。这种情况下谁给的rebate高你就找谁做你的agent。因为在美国,你即使没有Agent,开发商也不会因为这个把房价降3%的,他们必须要把这个3%给Buyer Agent,你没有自己的Agent,那可能就便宜了sale office里某个人了,白赚了3%。

可是有人说了,返rebate毕竟只是返一部分,我自己考个执照自己做Agent拿全部的commission岂不更好?如果你是第一次买房的话,非常不建议你这么做。首先你拿到执照后必须要挂到某个Broker下面才能去做交易,Broker会跟你收各种费用,你仍然拿不到全部commission。再说考执照也是需要金钱和精力的,投入产出比不是很划算。当然还有更重要的一个原因,就是对于第一次买房的人来说,agent的作用不仅仅是给你返rebate,买房这个复杂的过程是需要一个有经验的人带你走完的。

image因此,一个好的Buyer Agent对于广大的first-time home buyer来说是非常重要的。那么怎么找Agent呢?最靠谱的办法就是朋友推荐。多问问周围的人,你的朋友或者朋友的朋友一定有最近买房的,问问他们是否对他们的Agent满意,了解一下他们Agent的特点。也许这个Agent要跟你一起看房看几个月甚至一年以上,所以一定要找一个你感觉能跟你长期合作的人。因为Buyer Agent都是不用付费的,可以先多联系几个,沟通一下看看是否靠谱,甚至一起看几栋房子,主要是考察一下这个Agent是否了解你所感兴趣的地区,是否足够professional。但是请不要让人家带你看了几个月然后决定临时换人,毕竟人家也付出了劳动,这么做不太厚道。还有一点要注意的是请不要让不同的Agent带你看同一栋房子,因为你一旦买了这栋房子,commission一般是要第一个带你看房的Agent的,最后有可能引起纠纷。

image关于找Agent的问题,还有一个很常见的问题,就是是否应该找Listing Agent做你的buyer agent(这种情况下listing agent变成了dual agent)。一般来说,回答是Big No。因为从人情上来说,Listing Agent认识卖家在先,甚至可能是卖家的朋友或亲戚,listing agent一定会向着卖家;从道义上讲,Listing Agent是卖家请的agent,理应从卖家利益出发,帮助卖家卖个好价钱。于情于理,Listing Agent都会偏向卖家一方而不能代表你的利益,那我们为什么不去找一个代表自己利益的buyer agent呢?当然我前面是说一般来说不要找listing agent做dual agent。在一种情况下是建议你去找listing agent的,就是你对那所房子志在必得,不在乎多花钱,而同时有不少人跟你去抢那栋房子,那么去找listing agent做dual agent可以大大增加你的胜算。

 

请看:

美国购房指南(1)-买房的准备工作

美国购房指南(2)-购房时机

美国购房指南(3)-看房

美国购房指南(5)-Short Sale & Foreclosure

待续…

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