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Archive for May, 2012

美国租房指南

Sunday, May 27th, 2012

Dealmoon.com小编及网友原创,转载请注明出处,违者必究

image进入暑假了,很多人已经接受了理想学校的offer,开始规划自己的美国留学生活了。租房,是大家来美后必做的几件大事之一。应大家的要求,结合自己跟身边朋友的经历,写一下在美国租房的经验及注意事项。

首先是寻找房源。各个地区的情况不太相同,但是对美国的大部分地区,都可以使用如下两种网上资源:

 

image1. Craigslist。网址是craigslist.org,在不同的地区都设有分站,有专门的租房板块,是美国人最常用的local信息网站。上面发信息的有房东,有租房公司,还有转租信息。这个网站是免费的,建议大家租房前先到这里找找,最起码可以了解当地的房租行情。

 

2. 当地的CSSA(Chinese Students and Scholars Association, 中国学生学者联合会)邮件列表。很多学校都设有CSSA,这是非常好的留学生资源,CSSA的邮件列表里经常会有人发租房广告,因为是中国人的邮件列表,对于新来的同学来说交流上会更容易一点。CSSA的租房广告里有很多是分租信息,就是有人租了一整套公寓然后分租其中一间出去,价格会便宜一些。

image在国内租房大多数是跟房东租,但在美国,很多房子是有专门的公司进行管理(有些是房东直接将房子交给这些公司管理而房东不直接跟房客接触),租房是跟这些公司打交道的。这种房子对于新生来说可以说是有利有弊。利,比较正规,有专人管理,遇到“黑心房东”的概率要小很多。弊,基本都是要查你的信用分数的,新生来了都没有ssn,更不要谈信用分数。还有的地方租房还需要reference,就是要联系你以前的房东或管理公司,让他们证明你是一个守信的好租客。这些对于新生来说可能都是比较难搞定的事情。如果你真的非常想租这样的房子,可能就需要找有ssn的朋友以别人的名义来租了,或者交很高的押金(但并不是所有的地方都肯接受这样的条件)。其实有些学校也会提供租房方面的信息,有的甚至会帮你做reference,所以租房前不防联系一下学校的相关部门,也许会有意外收获。

如果看上满意的房子,接下来就要签合同了。建议无论是直接租整套的公寓还是分租一间,都要签合同,哪怕是只列最简单的条款,也可以减少以后可能产生的纠纷。签合同时注意看以下几点:Deposit,押金,通常是一个月的租金,如果房子没有损坏在退租时这笔钱应该是拿回的;付房租的时间及方式,如果晚付是否有罚款;租期,有没有最低租期要求,比如有的地方要求最短租一年;续租方式,在租满最低租期以后如何续租,很多地方可以按月续租,有的甚至更宽松,只要在搬家前30天通知即可,但也有的房东要求至少续租一年;水电煤气等费用(Utility)的支付;还有很重要的一点,就是提前结束租约的问题,所有的房东都不希望租客无理由的退租,一般都会有比较严格的条款进行限制,签合同时一定注意看清楚。

在搬家之前,最好能将房子的状态拍照,尤其是地毯、厨房、卫生间这些特别容易脏的地方。如果能够在租房公司的人或房东带你做入住检查时拍就更好了,这样你就有证据证明哪些损伤是房子本身就有的而不是你造成的,以防在退租时被无理克扣你本应拿回的押金。

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美国购房指南(5)-Short Sale & Foreclosure

Friday, May 4th, 2012

image大家开始看房的话可能经常会看到这两个词,Short Sale 和 Foreclosure,这类房子的价格通常要便宜不少,如果能花更少的钱买到满意的房子这对于买房人来说绝对是件好事,可是又有句话叫做“便宜没好货”,有人又担心便宜房子会有问题。那么Short Sale和Foreclusre的房子真的都是有问题的吗?这一章我们就详细介绍一下这两类房子以及买这两类房子所面临的问题。

Short Sale 的中文翻译不少,比如短售,赔钱出售,降价出售等,个人认为翻译的都不是很好,所以在这篇文章里我还是使用英文Short Sale。Short Sale是指房屋以低于其所欠的银行贷款的价格出售。举个例子,房主从银行贷了50万买下了一栋房子,可是经济不好房市低迷,现在市场上类似的房子只值40万了,房主又没有能力继续偿还50万的贷款,于是跟银行商量说我能不能以40万甚至于略低于40万的价格把房子卖掉,卖的钱全部给你,你就不再追究我的债务了,这就叫Short Sale。因为如果sale成功,银行是要赔钱的,所以这个sale是Short的。可既然会赔钱,那银行为什么还要同意Short Sale呢?因为对于银行来说,如果能把房子short sale掉,至少会收回大部分贷款,总比搞一笔烂账要强。一旦不能short sale,房主又付不起房贷,那银行只能把房子强行收回,进行foreclosure。Foreclosure是银行非常不乐意看到的,一方面foreclosure的成本比short sale要高很多,而且过多的foreclosure是影响银行信用评级的。而对于房主来说,short sale对其信用的影响远小于foreclosure,还能甩掉债务。所以short sale对于银行和屋主来说是件双赢的事情。

image可并不是所有的房子都能short sale掉的,另外还有些屋主看付不起贷款就直接拍拍屁股走人,那么银行就只能进行foreclosure了。其实严格来讲foreclosure是个法律过程,应该翻译为取消赎回权。这一法律过程又分为几步,比如我们刚才提到的short sale其实就是一种pre-foreclosure。但对于我们买房人来说关心的其实是foreclosure的房子,也就是被银行强行收回的房子,很多地方把这种房子翻译为法拍屋。这类房子因为会被拿去拍卖,所以经常会以很低的价格卖掉,很多人认为这是个抢deal的好时机。但是对于初次买房的人来说,一定要慎重,因为这里面的水实在很深。

imageForeclosure的房子是银行强行收回的,屋主被扫地出门,经常是怀恨在心,很多人走时把房子能拆的拆能砸的砸,有人还会在墙上砸几个洞写些脏话来泄愤。而且经过漫长的foreclosure的流程,房子经常是空置了很久,所以foreclosure的房子状态往往都是非常差的,要想重新住进去,需要大量的金钱和精力去维修,而对于新手来说,可能并没有数你要花多少钱来修房子,也许你省的钱都得赔进去修房子也有可能。而对于状态好又便宜的房子,往往也是那些倒房人的目标,他们都是手里拿着大把现金来抢房子的,跟他们抢胜算实在是不大。

而与foreclosure相比,short sale的房子状态通常要好很多,因为屋主一般仍住在房子里,房子的状态至少是可以住人的。但Short Sale最大的问题是时间。Short sale不像普通的房屋销售,屋主同意了就可以卖,这里还牵扯到另外一方——银行,必须得银行同意了才行。前面也分析过,一般来说银行是会乐意short sale的,但是你得等银行批准。一般来说这个过程需要几个月,当然我也听到过两周就批的,但那属于rp大爆发,可遇不可求。对于买房自住的人来说一定要考虑好这个时间问题,看你能否等得起,万一银行不批你有没有back up的方案。还有一个问题就是因为short sale拖的时间比较长,有些agent是不愿意做的,而有些agent是专门搞short sale的,所以如果你打算买short sale的房子,一定事先跟你的agent沟通好,看看他/她是否乐意帮你买。

Short Sale 和 Forclosure 对房子Owner的影响:

image

 

请看:

美国购房指南(1)-买房的准备工作

美国购房指南(2)-购房时机

美国购房指南(3)-看房

美国购房指南(4)-房屋经纪人Realtor/Agent

待续…

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美国购房指南(4)-房屋经纪人Realtor/Agent

Friday, May 4th, 2012

image在美国买房卖房,有一个很重要的角色,就是房屋经纪人,学名是Realtor,大家一般都称他们为Agent。绝大部分的买卖都会有两个Agent,一个是代表卖家给卖家服务的Seller Agent,也叫Listing Agent,一个是代表买家给买家服务的Buyer Agent。我们要讨论的是在美国买房,那就重点介绍一下Buyer Agent。

在国内买房大家一般都是直接奔开发商去了,即使买二手房,大家也更希望能直接找卖家买而不通过中介,因为很多中介的名声确实不好,而且通过中介的话,还要交一笔中介费,所以大家都不怎么喜欢中介。但是在美国,绝大部分人买房时还是要找buyer agent的。而且建议大家一定要找buyer agent。

建议大家一定要找Buyer Agent的原因最重要的一点就是帮你省钱。跟国内的中介不一样,美国的Agent的费用是不需要buyer出的,无论是Buyer agent还是seller agent,他们的commission都是卖家出,一般是房屋成交价的2.5%-3%,所以对于buyer来说,你找agent是绝对不用付费的。不仅如此,由于现在Agent竞争激烈,为了吸引客户,很多Buyer Agent还给rebate,尤其是在华人圈里,基本都给rebate,就是他们把挣到的commission的一部分返给buyer,这种倒贴钱的Agent不用白不用对吧。

美国也并不是只有二手房,也有很多新房在建,那么如果买新房的话,能否像国内一样找开发商买而不通过Agent呢?答案是你更需要找一个Buyer Agent。这种情况下谁给的rebate高你就找谁做你的agent。因为在美国,你即使没有Agent,开发商也不会因为这个把房价降3%的,他们必须要把这个3%给Buyer Agent,你没有自己的Agent,那可能就便宜了sale office里某个人了,白赚了3%。

可是有人说了,返rebate毕竟只是返一部分,我自己考个执照自己做Agent拿全部的commission岂不更好?如果你是第一次买房的话,非常不建议你这么做。首先你拿到执照后必须要挂到某个Broker下面才能去做交易,Broker会跟你收各种费用,你仍然拿不到全部commission。再说考执照也是需要金钱和精力的,投入产出比不是很划算。当然还有更重要的一个原因,就是对于第一次买房的人来说,agent的作用不仅仅是给你返rebate,买房这个复杂的过程是需要一个有经验的人带你走完的。

image因此,一个好的Buyer Agent对于广大的first-time home buyer来说是非常重要的。那么怎么找Agent呢?最靠谱的办法就是朋友推荐。多问问周围的人,你的朋友或者朋友的朋友一定有最近买房的,问问他们是否对他们的Agent满意,了解一下他们Agent的特点。也许这个Agent要跟你一起看房看几个月甚至一年以上,所以一定要找一个你感觉能跟你长期合作的人。因为Buyer Agent都是不用付费的,可以先多联系几个,沟通一下看看是否靠谱,甚至一起看几栋房子,主要是考察一下这个Agent是否了解你所感兴趣的地区,是否足够professional。但是请不要让人家带你看了几个月然后决定临时换人,毕竟人家也付出了劳动,这么做不太厚道。还有一点要注意的是请不要让不同的Agent带你看同一栋房子,因为你一旦买了这栋房子,commission一般是要第一个带你看房的Agent的,最后有可能引起纠纷。

image关于找Agent的问题,还有一个很常见的问题,就是是否应该找Listing Agent做你的buyer agent(这种情况下listing agent变成了dual agent)。一般来说,回答是Big No。因为从人情上来说,Listing Agent认识卖家在先,甚至可能是卖家的朋友或亲戚,listing agent一定会向着卖家;从道义上讲,Listing Agent是卖家请的agent,理应从卖家利益出发,帮助卖家卖个好价钱。于情于理,Listing Agent都会偏向卖家一方而不能代表你的利益,那我们为什么不去找一个代表自己利益的buyer agent呢?当然我前面是说一般来说不要找listing agent做dual agent。在一种情况下是建议你去找listing agent的,就是你对那所房子志在必得,不在乎多花钱,而同时有不少人跟你去抢那栋房子,那么去找listing agent做dual agent可以大大增加你的胜算。

 

请看:

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碧欧泉(Biotherm) 明星产品推荐

Tuesday, May 1st, 2012

image总部坐落于欧洲袖珍王国摩洛哥的Biotherm(碧欧泉),诞生于1950年法国南部山区的矿物温泉。据Biotherm品牌资料表示,该温泉对人体,尤其是对肌肤有着特殊功效。Bio,意为皮肤生命;therm,是指“矿物温泉”; Biotherm是生命与自然的完美融合。经20多年的萃取 研发,碧欧泉通过生物学专利技术终于成功提炼出矿泉有机活性因子P.E.T.PTM。碧欧泉针对不同女性的不同肌肤类型,不同的护肤和生活习惯以及不同的 需要,为不同肤质设计了不同色彩的产品,让每一位女性都得到纯净健康的保护。现在,碧欧泉已经成为欧洲三大护肤品牌之一。品牌核心“活泉水”,强调全天候补水,全年保湿旗舰产品正是蕴涵5000公升矿物温泉 精华的Aquasource活泉水分露,每一瓶Aquasource中的含“水”分量,相等于5000公升温泉水,因此豌豆大小就能令皮肤立即显得水分充足。

 

碧欧泉BIOTHERM活泉润透水份露 Aquasource Deep Hydration Replenishing Gel

 

clip_image002 碧欧泉镇牌之宝,一款适合中性/混合性肌肤的保湿补水产品。“补水-储水-锁水”三重功效,带来高效能持久保湿。即刻补水:Aquasource non stop 系列的活力保湿,富含微量元素(铜、锌、锰等)每一瓶产品相当于5000公升活性温泉水,即刻为肌肤补充源水份。储水:所蕴含的2种珍贵的氨基酸:丝氨酸与瓜氨酸,如同微型海绵,加强肌肤天然储水能力,能促进肌肤的天然保温机制;锁水:Biolipids生物脂能提高细胞间脂的浓度,将水份牢牢锁在肌肤中。(红色瓶子适合干性肌肤)

网友热评:地球人都知道的保湿产品。淡绿色啫喱状,伴随着丝丝清香,质地很清爽,水感十足。吸收快速、渗透彻底、清爽不油腻,夏天也很适合使用。

 

碧欧泉活泉爽肤水 BIOSOURCE Instant Hydration Toning Lotin

 

适合中性/混合性肌肤。微含酒精成分的浅绿色化妆水,可再度洁净肌肤,使清洁的步骤 更完整。使用时脸部更有清新凉爽的感受。给予肌肤清新、振奋及收敛毛孔的效果。成份中富含微量矿物系统,可维持肌肤正常动作,使肌肤更健康并且充满活力。(粉红色瓶适合干性肌肤)。

网友热评:碧欧泉这款水实在是及好用了,用在脸上很快就吸收了,皮肤会像丝绸一样丝滑,而且这水的香味很好闻。

 

 

碧欧泉BIOTHERM新橄榄青春眼霜Age Fitness Eye


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一款特别浓缩的精华配方眼霜。橄榄叶精华、橄榄油具有修护、预防,有力抗氧化、防衰老。 橄榄蜡以超细形态散布于产品中,迅速平滑肌肤、去除小细纹。 令皮肤感觉光滑、滋润。坚持使用,小细纹消失,眼周皮肤变得年轻、柔嫩,焕发完美光泽。

网友热评:用了觉得不错,就一直在网上购买使用,现在已经是第三支了。细纹,至少我在不断熬夜中,没有任何加深,但是对黑眼圈和眼袋就比较无力了。

 

 

 

 

碧欧泉BIOTHERM温泉至臻精华露 Source Therapie 7 Skin Perfection Catalyzing Serum

 

天然矿物温泉是具有疗愈功效的, 可以有效的舒缓镇静皮肤; 这款新的温泉精华露新加入了7种矿物元素(包括铜,镁,纳,锌,钙,锰,钾),同时有添加碧欧泉的明星成分PTP矿泉活细胞因子,还有人参精华等,能有效的舒缓镇静皮肤. 敏感肌肤也可以用, 温和不刺激.

网友热评:乳液质地,润润的用了感觉脸跟鸡蛋似的嫩滑,不错不错 ,看着挺少其实也能用蛮久的

 

 

 

 


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